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老旧小区“养老钱”交存遇尴尬 盼“接地气”措施

2017-01-09 09:11 来源:珠江晚报

小区的物业专项维修资金,你交了吗?经市政府同意,市住规建局相继出台规范性文件,要求从2015年2月15日起,珠海新建商品房的业主须交存物业专项维修资金;从2016年1月1日起,存量房的业主按月或一次性交存物业专项维修资金。目前,珠海2015年起的新建住房已经100%交存了物业专项维修资金,但存量房特别是老旧小区的物业专项维修资金交存则不理想。两会临近,此事也引起市人大代表吴薇的关注。吴薇表示应通过法律手段来约束并促使业主交存物业维修资金,但这种强制约束措施应该“接地气”,以免法律制定后无法执行。

走访

老旧小区防盗门坏了没钱修

生锈的防盗门、形同虚设的门锁……上周,记者在新城市中心广场看到,该小区某栋一楼的防盗门已经破损。据了解,随着使用年限的增加,该小区的许多物业开始出现破损,亟待维修。可惜,该小区业主并没有交存物业专项维修资金,该小区物业的维修只能靠“一事一筹”。但“一事一筹”的开展并不顺利,以至于一年过去这个防盗门还是无法更换。

记者走访发现,物业专项维修资金的缺位,导致珠海许多老旧小区存在物业维修难的问题,其中以老旧小区电梯、污水管、消防管道的维修、更换和改造最为困难,因为这些项目的维修费用较高,单纯靠“一事一筹”难以实现。

现状

新旧小区交存情况两极分化

目前,珠海新旧小区物业专项维修资金的交存情况存在两极分化。记者从市住规建局获悉,2015年以后新建的小区已100%交存了物业专项维修资金,目前已筹集该资金超过十亿元。但2015年前的存量房,特别是老旧小区的交存情况则不理想,许多业主都不愿意交存这笔钱。

历史原因

珠海物业维修管理政策有变

为何会出现两极分化的现状?这和珠海物业维修管理方式的政策变动相关。

2008年颁布的《珠海市物业管理条例》规定,不用事先归集专项维修资金,待物业需要维修时候,再向涉及维修的相关业主筹集维修资金,也就是俗称的“一事一筹”。但事实证明,“一事一筹”的开展并不顺利。许多小区随着使用年限的增加,不少一手业主搬离,小区的出租率增加。此时,小区再需维修时向居民筹集资金便出现困难。这样一来,影响了许多小区的物业维修,也影响珠海物业管理的发展。

为了破解这一难题,经市政府同意,市住规建局相继发布《关于做好珠海物业专项维修资金交存相关工作的通知》和《关于做好珠海物业专项维修资金补建工作的通知》规范性文件,规定从2015年2月15日起,新建商品房一律统一强制事先交存物业专项维修资金,从2016年1月1日起,存量房按月或一次性交存物业专项维修资金。其中,新建商品房的物业专项维修资金由开发商垫付,交易时向购房人收取,交存情况好。而存量房则需业主主动交存,交存情况不甚理想。

现实原因

强制约束交存措施力度不够

虽然按照规定,珠海无论新旧小区,业主们都需要交存物业专项维修资金,但如果业主们不交怎么办呢?

根据《关于做好珠海物业专项维修资金补建工作的通知》,未一次性补缴首期物业专项维修资金的,市房地产登记行政主管部门暂不受理该物业的过户、抵押申请。可《关于做好珠海物业专项维修资金补建工作的通知》是一份部门的规范性文件,并非法律,其约束力相对较低。同时,如果业主无需过户等,这一条款则对其无约束力。

记者从市物业维修资金管理办公室获悉,除了住规建局发布的规范性文件外,《珠海经济特区物业管理条例》目前已报送人大审议,预计会在今年出台。据记者观察,在该条例最新公布的草案修改稿中,对于物业专项维修资金的使用、管理都有了明确的阐述。草案修改稿第九十七条规定,市、区设立物业维修资金管理机构,负责对区域内物业专项维修资金的监督管理和依法追缴工作。草案修改稿第一百零五条规定,业主未缴清物业专项维修资金的,不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。不过,由于该条例仍在审议之中,最终出台的条例是否保留此强制措施,或者是否新增强制措施依然存疑。

声音

人大代表:强制交存措施为全国性难题

市人大代表吴薇多年来一直关注物业专项维修资金的进展。吴薇表示,她支持应交存物业专项维修资金。如果物业专项维修资金能到位,对于小区的长远管理有好处。

不过,她也留意到了珠海老旧小区物业专项维修资金交存难的情况。对此,吴薇认为应通法律手段来约束并促使业主交存物业维修资金,但据她了解这种强制性的约束措施在全国而言都是很难的课题。如南京等城市也出台了强制性交存物业专项维修资金的政策,但其具体实施和落地仍在探索之中。因此,吴薇希望珠海在出台相关方案前能够进行更加细致的推敲,让珠海的强制执行措施能够有实施性、操作性,能够更“接地气”。

相关规定

物业专项维修资金指的是业主或者开发建设单位交存的,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

根据规定,一个物业管理区域内有两个以上业主的,应当交存物业专项维修资金。这笔钱将统一存入银行监管账户内,并产生利息。如小区内的全体业主共有部分物业需要进行维修、更新或改造需要使用这笔资金,许经得该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用,由该物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。

交存标准

2015年2月15日前进行销售的物业项目,已确定产权的,现有的产权人可选择按月缴纳或者一次性补缴首期物业专项维修资金。若选择一次性补缴首期物业专项维修资金,未配置电梯住宅按每平方米建筑面积70元缴纳,电梯住宅按每平方米建筑面积90元缴纳,非住宅物业按每平方米建筑面积100元标准缴纳。选择按月缴纳,未配置电梯的住宅按每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补交。

2015年2月15日起开始进行销售的物业项目,由开发建设单位先垫交首期物业专项维修资金,开发建设单位在销售时向买受人收取。交存标准为未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元、配置电梯住宅每平方米建筑面积90元,非住宅每平方米建筑面积100元。

编辑: 蔡如意
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